تنظيم كفرسوسة والرازي بين هواجس الساكنين وجدية المحافظة..هل ستكون المحافظة قادرة على التنفيذ خلال السنوات الخمس القادمة؟!
أخبار سورية
الاثنين، ٢٢ سبتمبر ٢٠١٤
كثر القيل والقال بين القاطنين في المنطقتين الخاضعتين للتنظيم حسب المرسوم 66وتسربت الشكوك والريبة إلى نفوسهم في جو من المقارنة مع المراسيم التنظيمية السابقة وما نتج عنها من استملاكات لم تنفذ منذ عقود فانتشرت الشائعات المختلفة ضارة ونافعة نظراً لوجود بعض التفاصيل التي تحتاج إيضاحات.
وللوقوف على التفاصيل المتعلقة بالمرسوم والاستفسارات عن جدية المحافظة في التنفيذ وعن الآليات التي ستتم خلال مراحل التنفيذ وغيرها من استفسارات وهواجس قد تراود المواطنين.
أسئلة واستفسارات نحاول الإجابة عنها في التحقيق الآتي الذي أجرته تشرين مع عدد من المواطنين الخاضعة بيوتهم للتنظيم وعدد من المسؤولين المختصين في هذا المجال وذلك للوقوف على التفاصيل المتعلقة بالمرسوم والتوضيح عن جدية المحافظة في التنفيذ وعن الآليات التي ستتم خلال مراحل التنفيذ وغيرها من هواجس قد تراود المواطنين.
هل سيتمتع التنفيذ بالدقة والإنصاف اللذين نص عليهما المرسوم؟
وهل ستكون المحافظة على قدر التحدي؟
أهالي بساتين الرازي وسكان حي الإخلاص الذين التقت بهم تشرين أبدوا ترحيبهم بالمرسوم الذي وصفوه بأنه أكثر المراسيم التنظيمية الصادرة عدالة وإنصافاً وتمنوا على محافظة دمشق أن تتقيد بالتنفيذ الحرفي لنصه، إضافة إلى أنهم أشادوا بعمل لجان التوصيف الأولى وبنزاهتها في العمل، إلا أن هناك بعض الهواجس والمخاوف سيطرت عليهم ونحن بدورنا طرحناها على المعنيين في محافظة دمشق.
كثر هم من أقاموا مخالفات سكنية على أملاك عامة وهم مقيمون فيها منذ سنوات عديدة التزموا فيها بدفع فواتير الكهرباء والماء والرسوم البلدية المستحقة يتساءلون: لماذا سيتم إخراجنا من بيوتنا مقابل إيجار عامين فقط وإلامَ ستؤول حالنا بعد هذين العامين؟
ويتساءل آخرون عمن أقام مسكناً له وجاء المسكن على طريق عام أو مشيدة عامة على المصورات فهل من المعقول حرمانه من العودة إلى المنطقة التي عاش فيها سنوات عمره؟
تيسير خمم مختار منطقة بساتين الرازي يقول:
إن مساحة منطقة بساتين الرازي تبلغ 233هكتاراً، أما اللوان كفرسوسة فمساحتها تقريباً857 هكتاراً مع جزء من بساتين (داريا، الدحاديل، نهر عيشة، والقدم، العسالي)
وهي المنطقة المطروحة للتنظيم حسب المرسوم 66 إلا أن عدد سكان اليوم في منطقتي بساتين الرازي وحي الإخلاص أكثر من 70 ألف نسمة لاحتوائها على عدد كبير من العائلات المهجرة.
في حين عدد السكان الأصليين لم يتجاوز 35ألف نسمة.
أما مختار حي الإخلاص فيقول: إن المرسوم 66الذي سيطبق في البداية على منطقتي بساتين الرازي وكفرسوسة اللوان جاء منصفاً لأصحاب الحقوق في تلك المناطق.
حيث إن التشريعات السابقة لم تعط أكثر من 40%من المساحة الداخلة في التنظيم أما المرسوم الحالي فهو يمنح نسبة لا تقل عن 80% للمواطن.
ويضيف: لقد أعفانا المرسوم من أي نفقات مالية ومتاهات الرسوم والأعباء المالية الأخرى.
يعود خمم بالحديث ليوضح أن المرسوم 9لعام1974 لم يتم العمل به لأنه تطلب إجراءات طويلة ومعقدة، كما أنه أشعر المواطن بالغبن نتيجة أن هذا القانون قام على استملاك المنطقة التنظيمية ما يحرم المالكين الاستفادة من المقاسم التجارية والاستثمارية.
من جانبها محافظة دمشق توضح أن مساحة المنطقة التنظيمية الأولى214 هكتاراً وتشمل مقاسم سكنية واستثمارية ومقاسم مختلطة إضافة للأبنية والمرافق العامة وجميع خدمات المنطقة التنظيمية وحدائق تحتل نسبة 33%من مساحة المنطقة. إضافة إلى أن المخطط التنظيمي لحظ إقامة نحو 7 مدارس ابتدائية،و أربع مدارس ثانوية، و5رياض أطفال، ومركزين صحيين، و3مساجد بمساحات كبيرة على مستوى المنطقة التنظيمية ومحطات وقود ومشاريع أخرى حيث لفتت المحافظة إلى أنه نتج عن المخطط مساحة مليون وثمانمئة متر مربع سكني، وحوالي مليون متر مربع لفعاليات تجارية واستثمارية. كما أن المرسوم التشريعي 66أمن فرصاً استثمارية للمواطن وأهالي المنطقة بشكل عام كما أوجد فرص عمل جديدة تقدر بـ 1400 فرصة عمل حسب المحافظة.
ألغى كل المراسيم السابقة
ويضيف مختار الرازي عن موضوع استملاك عقارات خلف مشفى الرازي – بساتين:
استملكت الأراضي بموجب المرسوم رقم 25للعام 1985لبناء مجلس رئاسة الوزراء ووزارة الخارجية ومجلس الشعب. فكان تخمين الأراضي المستملكة في حينها غير عادل بالنسبة للأسعار الرائجة، رغم ذلك تم تنفيذ مشروع رئاسة الوزراء ووزارة الخارجية وبقي مشروع مجلس الشعب بلا تنفيذ حتى تاريخه.
ولدى مراجعة الأهالي للجهات المعنية في حينها،بهدف إنصافهم وبناء مساكن لهم في المنطقة المستملكة تعويضاً عن أراضيهم وبيوتهم. أوصت لجنة الشكاوى والعرائض في مجلس الشعب بالكتاب رقم 1126/ص د تاريخ 8/11/1997الموجه إلى السيد رئيس مجلس الوزراء،ببناء مساكن بديلة للمتضررين من قانون الاستملاك على أطراف المنطقة المستملكة.
ويضيف: بموجب القانون فإن الاستملاك فقد شرعيته لسببين الأول: عدول مجلس الشعب عن بناء مشروعه في المنطقة المستملكة وبالتالي انتفت الغاية من هذا الاستملاك، والثاني: مرور ثلاثين عاماً على تاريخ صدور قانون الاستملاك ولم ينفذ المشروع.
جاء قانون تنظيم جنوب شرق المزة رقم 66للعام 2012من دون استثناء أي منطقة عقارية من جهة، ولاغياً كل المراسيم السابقة من جهة أخرى. إلا أن محافظة مدينة دمشق قامت بنقل ملكية هذه العقارات لمصلحتها بطريقة غير شرعية وغير قانونية.
ويؤكد المختار طلب تنفيذ مضمون المرسوم التنظيمي رقم 66/2012، وإدراج المنطقة المستملكة ضمن التعليمات التنفيذية لهذا المرسوم.
وفق خيارات المستفيد؟
تقول محافظة دمشق بعد أن تم إعلان جداول التوزيع (الحصص السهمية للمالكين) يمكن لكل مواطن يملك حصة سهمية العمل وفق الخيارات الآتية:
التخصص بأحد المقاسم ويجب أن يكون طلب التخصيص بمقسم لشخص أو مجموعة أشخاص يملكون القيمة السهمية الكاملة للمقسم المطلوب تخصصهم به أو البيع والتداول، أو المساهمة بتأسيس شركة مساهمة عقارية.
هل سيتم طرح مقاسم للاستثمار؟
أوضحت محافظة دمشق أن معظم المقاسم ملك للمواطنين وهم أصحاب القرار بكيفية استثمارها أو بيعها لاحقاً لتغطية نفقات المنطقة التنظيمية.
من جانبه عبد الفتاح إياسو مدير التخطيط والتنظيم العمراني في محافظة مدينة دمشق وضح لنا كيف ستتعامل محافظة دمشق مع الشاغلين ضمن المنطقة التنظيمية إذ قال:
تقسم الإشغالات في المنطقة إلى نوعين:
إشغالات سكنية وإشغالات تجارية، فيما يخص الإشغالات السكنية سيتم تأمين سكن بديل لكل مستحقي هذا السكن وسيتم منحهم تعويضاً بدل إيجار سنوياً يعادل 5% من قيمة سكنهم الحالي في حال إخلائهم وذلك لحين تسليمهم السكن.
أما بالنسبة للشاغل غير المستحق للسكن البديل فسيتم عند إخلائه منحه تعويض بدل إيجار مدة سنتين.
أما ما يخص الإشغالات التجارية:
فقد أعطى المرسوم حقاً للشاغل الفعلي المستأجر وفق أحكام القانون 111 لعام1952 وتعديلاته بأن يمتلك حصة سهمية تعادل نسبة 30% من القيمة التخمينية للشاغل السكني و40% للشاغل التجاري.
كما تم إعطاء الأفضلية لأصحاب المحال التجارية التي تم إخلاؤها من المنطقة شراء أو استئجار المحال التجارية التي تبنيها محافظة دمشق عن طريق المزاد العلني وحصراً فيما بينهم.
أما بالنسبة لواضع اليد على الأملاك العامة فهو غير مستحق للسكن البديل حسبما ورد بالمرسوم التشريعي وسيمنح بدل إيجار مدة سنتين مع إعطائهم الأفضلية بالتخصيص في حال وجود فائض بالسكن البديل.
عرض وطلب
يبقى سعر السهم في تلك المنطقة قيمة المقاسم مثار جدل وتساؤل فهل سيختلف سعر السهم بين مقسم وآخر وعن ذلك أوضحت محافظة دمشق:
إن لجنة التوزيع حددت سعراً لكل مقسم وفق عوامل محددة (صفة المقسم –مساحته –عدد الطوابق – صفة الاستخدام: سكني، استثماري) وصدر قرار بالقيمة السهمية لكل مقسم وفق ذلك ولاحقاً يتغير سعر السهم وفق السوق (عرض وطلب).
لجنة فرعية:
لدى سؤالنا عن اللجنة الفرعية التي نص عليها المرسوم لمعالجة كل القضايا التي لم يتناولها المرسوم يقول إياسو:
نص المرسوم التشريعي على تشكيل لجنة مؤلفة من:
-نائب رئيس مجلس الوزراء لشؤون الخدمات.
-وزير الإدارة المحلية.
-وزير الإسكان والتنمية العمرانية.
-محافظ دمشق.
-خبير قانوني.
مهمة اللجنة معالجة كل القضايا الفرعية التي لم ينص عليها المرسوم واتخاذ جميع التدابير اللازمة لتنفيذه ما يساعد في حل إشكالاته وصعوباته إن وجدت ويسرع في الإجراءات ويبسط تنفيذها وهنا يأمل المقيمون في المخالفات السكنية أن تنصفهم اللجنة بنسب معقولة من الأسهم التي ستوزع على المالكين والشاغلين في المنطقة التنظيمية نفسها.
ويبقى السؤال: هل ستنجح تلك اللجنة في تجاوز الثغرات التي قد تظهر في التطبيق؟
التنفيذ على مراحل
تساؤلات لا تكاد تنتهي، فجعبة أولئك السكان تفيض بمئات إشارات الاستفهام التي وجدنا أجوبتها عند المهندس جمال يوسف مدير المناطق التنظيمية الجديدة في محافظة دمشق الذي أكد أن تنفيذ المشروع سيتم على مراحل وخلال مدة خمس سنوات وأن الخطة زمنياً مرتبطة بمراحل التنفيذ.
كما وضح أن البناء سيتم بداية حسب المخطط المصدق في الأماكن الشاغرة أولاً ثم الأماكن الأقل إشغالاً وهكذا ولكن لا يكفي مجرد البناء فحتى يتم البناء والسكن فيه لابد من تنفيذ البنية التحتية التي تخدمه وتؤمن الوصول إليه وهي (الشوارع، تمديدات الصرف الصحي، كهرباء، مياه، هاتف...) ومن دون ذلك فهو غير قابل للسكن.
خطة الإخلاء
لسان حالهم يلهج بالسؤال عن المدة الزمنية التي ستعطى لهم لإخلائهم من منازلهم وعن بدلات الإيجار التي سيأخذونها وهل سيجدون بيوتاً للإيجار بمبالغ تناسب هذا البدل؟
وعن الإخلاء وبدل الإيجار يحدثنا جمال اليوسف مدير المناطق التنظيمية: بالنسبة لعدد العائلات الذين سيتم إخلاؤهم أولاً والمدة الزمنية المعطاة لهم للإخلاء يوضح اليوسف أنه سيتم إنذار الشاغلين أولاً مع إعطائهم مهلة زمنية شهرين قبل التنفيذ وذلك كي يتمكنوا من تأمين بديل مؤقت لحين الانتهاء من تنفيذ أبنية السكن البديل وهم فعلاً شاغلو المواقع التي ستقام عليها أبنية السكن البديل ومسارات الشوارع والبنى التحتية.
مخطط معلن
ويؤكد اليوسف أن المخطط التنظيمي معلن منذ بداية المشروع والكل يعرف أن الإشغالات المخالفة ستُزال بالكامل وعلى مراحل ومدة الإخلاء شهران بعد تبليغ الإنذار، ويؤكد أن عدداً كبيراً من المواطنين يراجعون يومياً وتتم الإجابة عن كل تساؤلاتهم وتبديد أي هواجس لديهم.
تسجيل ملكية الورثة
أما بالنسبة لتسجيل الملكية لبعض العقارات التي لم يتم تسجيلها نظراً لعائديتها إلى عدد من الورثة الذين لم ينقلوها بعد فيقول مدير المناطق التنظيمية الجديدة:
تم تسجيل الملكيات حسبما ورد في قيود السجل العقاري إضافة لملكيات الأشخاص الذين تقدموا بطلباتهم أمام لجان حل الخلافات التي قامت بالفصل بجميع الطلبات المقدمة لها والتي بلغت ما يقارب 27279 دعوة رفعها السكان للبت في الملكيات والخلافات وخلال مدة محددة انتهت في تاريخ 15/3/2014، وذلك لتثبيت حقوق المواطنين مادامت الأعمال انتهت وصدر القرار القضائي بتحديد الحصص السهمية للمالكين وأصحاب الحقوق وهو قرار قطعي أما إعادة فتح طلبات التسجيل مرة أخرى فهذا يخالف القانون ويتعارض مع مضمون القرار القضائي المذكور وكذلك يتعارض مع مواد المرسوم التشريعي ويؤدي لتأخر إنجاز أعمال التنظيم والمشروع بشكل عام.. أما بخصوص الحصص الإرثية فيتم اتباع الإجراءات المتبعة نفسها لدى مديرية المصالح العقارية ويتم نقل الحصص الإرثية للورثة بعد استكمال الثبوتيات (حصر إرث، براءة ذمة...)عند حصول وفاة ونقل ملكية المتوفى لورثته فحقوقهم مثبتة قانوناً بحكم كونهم وارثين.
ما مصير المستأجر؟ ولماذا تم إيقاف الإيجارات في المنطقة؟
تم تثبيت جميع الشاغلين سواء كانوا مالكين أو مستأجرين وذلك عن طريق لجان الحصر والتوصيف ضماناً لحقوق الجميع ولدراسة مدى استحقاق السكن البديل وبخصوص إيقاف الإيجارات وذلك لضمان حقوق الموجودين وعدم السماح بالتزوير وتنظيم عقود إيجار بشكل وهمي بدعوى أن المستأجر الجديد سيحصل على السكن البديل حيث إنه تم تثبيت الإشغالات بعد صدور المرسوم وهي غير قابلة للتعديل حرصاً على حقوق الجميع.
مختار البساتين من جانبه أوضح أن المادة الخامسة من الفصل الثالث من القرار رقم 18 بتاريخ 15/7/2014 الصادر عن وزير الإسكان والتنمية العمرانية تنص على أن المستفيدين من هذه المساكن هم:
الفئة الأولى: أسر الشهداء ومشوهو الحرب أو المصابون بعجز تام، أو بتوجيه من رئاسة الجمهورية.
الفئة الثانية: الشاغلون الأخيرون وللدور المهدومة أو المنذرة بالهدم بسبب تنفيذ المشاريع العامة عن طريق الاستملاك أو تطبيق التنظيم.
الفئة الثالثة: للراغبين في شراء المساكن الفائضة عن حاجة الفئتين الأولى والثانية
وعن لجان التقدير يقول رئيس اللجنة القاضي المستشار بشار عربي:
تم تشكيل لجان التقدير حسب أحكام المرسوم التشريعي وفق ما يلي:
-قاض بمرتبة مستشار رئيساً
-خبيران بالتقييم العقاري يسميهما وزير الإسكان.
-خبيران يمثلان المالكين.
وقد تم انتخاب الخبراء وفق إجراءات محددة بالمرسوم وذلك بدعوة جميع المالكين وأصحاب الحقوق لعملية الانتخاب من دون أن يكون للإدارة أي دور بهذه العملية سوى متابعة وتنظيم عملية الانتخاب والتي تمت بمشاركة كبيرة من المواطنين وللتوضيح لا يجوز أن يكونا(أي الخبيرين) من الأهالي بل يمثلون الأهالي ولا يجوز أن تكون لهما صلة قرابة مع المالكين في المنطقة وذلك لتحقيق العدالة.
وأضاف المستشار عربي من الأسس والمعايير الناظمة لعلاقة العمل في المنطقتين التنظيميتين وفق المرسوم 66هي قرب العقارات من الشارع الرئيس والمقصود هنا ثلاثة شوارع رئيسة: المتحلق، شارع السيد الرئيس حافظ الأسد، شارع فايز منصور والقرب من مجلس الوزراء. أما المعيار الثاني فقد راعى القرب من التجمعات السكنية من جهة البعد عنه ومكان وجوده. ويضيف العربي :أخذنا موقع العقار (تموضع العقار) ضمن المنطقة كمعيار ثالث. ثم قسمنا المنطقة إلى أربع شرائح بحيث تكون الشريحة الأولى هي الأقرب للشارع والتجمعات بعمق قدرناه ب50 -100متر. الشريحة الثانية والثالثة كانت باتجاه عمق المنطقة لتأتي الرابعة في منتصف المنطقة التنظيمية، وأعطينا لكل شريحة ميزة عن الأخرى إلا أنه قد يحصل بعض التداخل بالشرائح تمت مراعاتها من قبل اللجنة.
ويحدثنا المهندس جمال اليوسف مدير تنفيذ المرسوم التشريعي 66 لعام 2012 عن المنازل المؤلفة من طابقين فقدتم تقديرها بشكل دقيق سواء كانت من طابق واحد أو من طابقين حيث قامت لجان الحصر والتوصيف بتوصيف العقارات بشكل دقيق وتم تسجيل المواصفات من حيث الإكساء، الموقع، المساحة وأحيلت استثمارات التوصيف إلى لجنة التقدير المشكلة برئاسة قاض مستشار وعضوين خبراء في التقييم العقاري منهم اثنان ممثلان عن المالكين حيث قامت هذه اللجنة بعملها بدقة من دون إغفال أي شيء يتعلق بتوصيف هذه العقارات وذلك تحقيقاً للعدالة التي تشكل أساس ومحور عمل المرسوم التشريعي وحفظ حقوق المواطنين.
الأسهم
ولفت يوسف إلى أن الخطوة التالية في هذا الجانب تتمثل في المقارنة بين القيمة المقدرة من اللجنة الأولى والقيمة المقدرة من اللجنة الثانية ويتم تعديل حصص المواطنين بما يعادل القيمة الناتجة من خلال تعديل القيم في اللجنة الأولى إلى القيم في اللجنة الثانية بنسبة وتناسب ويتم حينها معرفة حصة كل من المالكين من خلال رفع القيمة بالنسبة للفرق نفسها بين تقدير قيمة العقارات وقيمة المقاسم،وحينها يتم اعتبار القيمة كل ليرة سورية (سهم واحد) ويتم إصدار القرار النهائي بالحصص السهمية لكل المالكين وأصحاب الحقوق لهذه المنطقة.
السكن البديل
إن أكثر ما يؤرق الأهالي اليوم هو مسألة السكن البديل وهنا توجهنا بالسؤال إلى جمال اليوسف الذي وضح قائلاً:
تم جرد كل الإشغالات الموجودة سواء سكنية أو غير سكنية إضافة لتثبيت أسماء الشاغلين والسكن البديل توجد عدة قياسات بمساحة التعويض حد أدنى 80 متراً مربعاً ليتم حسب المساحة المشغلة حالياً، فالمنزل الصغير يخصص بالمساحة الأصغر وهكذا حسب المساحة ليكون التعويض بالسكن البديل أكثر عدالة حيث سيتم تحديد التخصيص بالسكن البديل بعد صدور قرار وزارة الإسكان باشتراطات السكن البديل بصيغة نهائية.
وهنا كان للأهالي فكرة بناء بعض المساكن على البنى التحتية الموجودة أصلاً في المنطقة والتي هي بحالة جيدة ما يوفر عليهم فكرة الانتقال والخروج من المنطقة.
اليوسف من جانبه يؤكد أن أكثر ما تعانيه مناطق العشوائيات هوعدم كفاءة شبكات البنى التحتية لأنها موجودة لتخدم الوضع الراهن وهي لا تتناسب مع الدراسة التنظيمة المصدقة.
من خلال متابعتنا في المنطقة رأينا مجموعة من العروض التي تماثلت أحياناً في النسب المقدمة بحيث تقدم بعض المتعهدين بعقودهم التي تضمنت30% للمتعهد و70% للمالك وشروط أخرى للإكساء تميزت بها بعض الشركات عن غيرها.
مطالب جماعية من الأهالي بتثبيت التوصيف الأول لعقاراتهم والذي تم من قبل اللجنة لعقاراتهم.
المحافظة من جانبها توضح أن تشكيل لجان الحصر والتوصيف لكل العقارات في المنطقة التنظيمية أنجزت أعمالها بالكامل بتثبيت كل الإشغالات ولا يمكن تعديل هذا التوصيف على الإطلاق وهو المعتمد لتثبيت حقوق المواطنين في المنطقة حيث انه تم حفظ أعمال اللجان وأرشفتها ورقياً ورقمياً على الحاسب ولا يستطيع أي شخص تغيير ما تم تثبيته من قبل هذه اللجان، مع العلم إن هذه اللجان وثقت عملها من خلال الوصف والرسم والتصوير لمنع أي تلاعب أو أي أخطاء وتم التدقيق لعمل هذه اللجان من خلال الرقابة اللاحقة للتأكد من عدم وجود أخطاء قبل أرشفتها وتثبيتها.
وفيما يخص بدل الإيجار
ومتى سيصرف بدل الإيجار للأهالي؟ وما مقداره؟ وهل سيكون عن السنوات الأربع وهل سيتقاضاه الأهالي دفعة واحدة أم على دفعات؟
جمال يوسف أوضح أن بدل الإيجار سيصرف للأهالي عند توزيع الإنذارات بالإخلاء وجزء منه سيصرف قبل الإخلاء للمساعدة في تأمين سكن بديل ثم الإخلاء وحسب أحكام المرسوم التشريعي يتم الصرف سنوياً لحين تأمين السكن البديل وجزء كبير من الشاغلين سيتم تخصيصهم بالسكن البديل قبل إخلائهم وخصوصاً في المرحلة الثانية حيث أقر المرسوم بدل إيجار يعادل 5% من قيمة الوحدة السكنية التي يشغلها المواطن صاحب الاستحقاق حالياً.
وعند تخصص السكن البديل يتم تنظيم عقود نظامية بالتخصص وعملية الفراغ تتم حين استكمال عملية تسديد القيمة حسب العقد ويتم حساب القيمة ليس بالسعر الرائج، مع التنويه بأن التكلفة تشمل تكلفة البناء فقط ومن دون حساب قيمة الأرض وفي هذه الحالة تعد قيمة الأرض (صفر) وهذه ميزة أعطاها المرسوم التشريعي للمواطنين الشاغلين في هذه المنطقة ويتم التسديد بموجب أقساط لمدة 25 سنة ويمكن اختصارها في حال رغبة صاحب العلاقة بالتسديد خلال مدة أقل ليتمكن من استكمال إجراءات فراغ مسكنه.
وللوقوف على التفاصيل المتعلقة بالمرسوم والاستفسارات عن جدية المحافظة في التنفيذ وعن الآليات التي ستتم خلال مراحل التنفيذ وغيرها من استفسارات وهواجس قد تراود المواطنين.
أسئلة واستفسارات نحاول الإجابة عنها في التحقيق الآتي الذي أجرته تشرين مع عدد من المواطنين الخاضعة بيوتهم للتنظيم وعدد من المسؤولين المختصين في هذا المجال وذلك للوقوف على التفاصيل المتعلقة بالمرسوم والتوضيح عن جدية المحافظة في التنفيذ وعن الآليات التي ستتم خلال مراحل التنفيذ وغيرها من هواجس قد تراود المواطنين.
هل سيتمتع التنفيذ بالدقة والإنصاف اللذين نص عليهما المرسوم؟
وهل ستكون المحافظة على قدر التحدي؟
أهالي بساتين الرازي وسكان حي الإخلاص الذين التقت بهم تشرين أبدوا ترحيبهم بالمرسوم الذي وصفوه بأنه أكثر المراسيم التنظيمية الصادرة عدالة وإنصافاً وتمنوا على محافظة دمشق أن تتقيد بالتنفيذ الحرفي لنصه، إضافة إلى أنهم أشادوا بعمل لجان التوصيف الأولى وبنزاهتها في العمل، إلا أن هناك بعض الهواجس والمخاوف سيطرت عليهم ونحن بدورنا طرحناها على المعنيين في محافظة دمشق.
كثر هم من أقاموا مخالفات سكنية على أملاك عامة وهم مقيمون فيها منذ سنوات عديدة التزموا فيها بدفع فواتير الكهرباء والماء والرسوم البلدية المستحقة يتساءلون: لماذا سيتم إخراجنا من بيوتنا مقابل إيجار عامين فقط وإلامَ ستؤول حالنا بعد هذين العامين؟
ويتساءل آخرون عمن أقام مسكناً له وجاء المسكن على طريق عام أو مشيدة عامة على المصورات فهل من المعقول حرمانه من العودة إلى المنطقة التي عاش فيها سنوات عمره؟
تيسير خمم مختار منطقة بساتين الرازي يقول:
إن مساحة منطقة بساتين الرازي تبلغ 233هكتاراً، أما اللوان كفرسوسة فمساحتها تقريباً857 هكتاراً مع جزء من بساتين (داريا، الدحاديل، نهر عيشة، والقدم، العسالي)
وهي المنطقة المطروحة للتنظيم حسب المرسوم 66 إلا أن عدد سكان اليوم في منطقتي بساتين الرازي وحي الإخلاص أكثر من 70 ألف نسمة لاحتوائها على عدد كبير من العائلات المهجرة.
في حين عدد السكان الأصليين لم يتجاوز 35ألف نسمة.
أما مختار حي الإخلاص فيقول: إن المرسوم 66الذي سيطبق في البداية على منطقتي بساتين الرازي وكفرسوسة اللوان جاء منصفاً لأصحاب الحقوق في تلك المناطق.
حيث إن التشريعات السابقة لم تعط أكثر من 40%من المساحة الداخلة في التنظيم أما المرسوم الحالي فهو يمنح نسبة لا تقل عن 80% للمواطن.
ويضيف: لقد أعفانا المرسوم من أي نفقات مالية ومتاهات الرسوم والأعباء المالية الأخرى.
يعود خمم بالحديث ليوضح أن المرسوم 9لعام1974 لم يتم العمل به لأنه تطلب إجراءات طويلة ومعقدة، كما أنه أشعر المواطن بالغبن نتيجة أن هذا القانون قام على استملاك المنطقة التنظيمية ما يحرم المالكين الاستفادة من المقاسم التجارية والاستثمارية.
من جانبها محافظة دمشق توضح أن مساحة المنطقة التنظيمية الأولى214 هكتاراً وتشمل مقاسم سكنية واستثمارية ومقاسم مختلطة إضافة للأبنية والمرافق العامة وجميع خدمات المنطقة التنظيمية وحدائق تحتل نسبة 33%من مساحة المنطقة. إضافة إلى أن المخطط التنظيمي لحظ إقامة نحو 7 مدارس ابتدائية،و أربع مدارس ثانوية، و5رياض أطفال، ومركزين صحيين، و3مساجد بمساحات كبيرة على مستوى المنطقة التنظيمية ومحطات وقود ومشاريع أخرى حيث لفتت المحافظة إلى أنه نتج عن المخطط مساحة مليون وثمانمئة متر مربع سكني، وحوالي مليون متر مربع لفعاليات تجارية واستثمارية. كما أن المرسوم التشريعي 66أمن فرصاً استثمارية للمواطن وأهالي المنطقة بشكل عام كما أوجد فرص عمل جديدة تقدر بـ 1400 فرصة عمل حسب المحافظة.
ألغى كل المراسيم السابقة
ويضيف مختار الرازي عن موضوع استملاك عقارات خلف مشفى الرازي – بساتين:
استملكت الأراضي بموجب المرسوم رقم 25للعام 1985لبناء مجلس رئاسة الوزراء ووزارة الخارجية ومجلس الشعب. فكان تخمين الأراضي المستملكة في حينها غير عادل بالنسبة للأسعار الرائجة، رغم ذلك تم تنفيذ مشروع رئاسة الوزراء ووزارة الخارجية وبقي مشروع مجلس الشعب بلا تنفيذ حتى تاريخه.
ولدى مراجعة الأهالي للجهات المعنية في حينها،بهدف إنصافهم وبناء مساكن لهم في المنطقة المستملكة تعويضاً عن أراضيهم وبيوتهم. أوصت لجنة الشكاوى والعرائض في مجلس الشعب بالكتاب رقم 1126/ص د تاريخ 8/11/1997الموجه إلى السيد رئيس مجلس الوزراء،ببناء مساكن بديلة للمتضررين من قانون الاستملاك على أطراف المنطقة المستملكة.
ويضيف: بموجب القانون فإن الاستملاك فقد شرعيته لسببين الأول: عدول مجلس الشعب عن بناء مشروعه في المنطقة المستملكة وبالتالي انتفت الغاية من هذا الاستملاك، والثاني: مرور ثلاثين عاماً على تاريخ صدور قانون الاستملاك ولم ينفذ المشروع.
جاء قانون تنظيم جنوب شرق المزة رقم 66للعام 2012من دون استثناء أي منطقة عقارية من جهة، ولاغياً كل المراسيم السابقة من جهة أخرى. إلا أن محافظة مدينة دمشق قامت بنقل ملكية هذه العقارات لمصلحتها بطريقة غير شرعية وغير قانونية.
ويؤكد المختار طلب تنفيذ مضمون المرسوم التنظيمي رقم 66/2012، وإدراج المنطقة المستملكة ضمن التعليمات التنفيذية لهذا المرسوم.
وفق خيارات المستفيد؟
تقول محافظة دمشق بعد أن تم إعلان جداول التوزيع (الحصص السهمية للمالكين) يمكن لكل مواطن يملك حصة سهمية العمل وفق الخيارات الآتية:
التخصص بأحد المقاسم ويجب أن يكون طلب التخصيص بمقسم لشخص أو مجموعة أشخاص يملكون القيمة السهمية الكاملة للمقسم المطلوب تخصصهم به أو البيع والتداول، أو المساهمة بتأسيس شركة مساهمة عقارية.
هل سيتم طرح مقاسم للاستثمار؟
أوضحت محافظة دمشق أن معظم المقاسم ملك للمواطنين وهم أصحاب القرار بكيفية استثمارها أو بيعها لاحقاً لتغطية نفقات المنطقة التنظيمية.
من جانبه عبد الفتاح إياسو مدير التخطيط والتنظيم العمراني في محافظة مدينة دمشق وضح لنا كيف ستتعامل محافظة دمشق مع الشاغلين ضمن المنطقة التنظيمية إذ قال:
تقسم الإشغالات في المنطقة إلى نوعين:
إشغالات سكنية وإشغالات تجارية، فيما يخص الإشغالات السكنية سيتم تأمين سكن بديل لكل مستحقي هذا السكن وسيتم منحهم تعويضاً بدل إيجار سنوياً يعادل 5% من قيمة سكنهم الحالي في حال إخلائهم وذلك لحين تسليمهم السكن.
أما بالنسبة للشاغل غير المستحق للسكن البديل فسيتم عند إخلائه منحه تعويض بدل إيجار مدة سنتين.
أما ما يخص الإشغالات التجارية:
فقد أعطى المرسوم حقاً للشاغل الفعلي المستأجر وفق أحكام القانون 111 لعام1952 وتعديلاته بأن يمتلك حصة سهمية تعادل نسبة 30% من القيمة التخمينية للشاغل السكني و40% للشاغل التجاري.
كما تم إعطاء الأفضلية لأصحاب المحال التجارية التي تم إخلاؤها من المنطقة شراء أو استئجار المحال التجارية التي تبنيها محافظة دمشق عن طريق المزاد العلني وحصراً فيما بينهم.
أما بالنسبة لواضع اليد على الأملاك العامة فهو غير مستحق للسكن البديل حسبما ورد بالمرسوم التشريعي وسيمنح بدل إيجار مدة سنتين مع إعطائهم الأفضلية بالتخصيص في حال وجود فائض بالسكن البديل.
عرض وطلب
يبقى سعر السهم في تلك المنطقة قيمة المقاسم مثار جدل وتساؤل فهل سيختلف سعر السهم بين مقسم وآخر وعن ذلك أوضحت محافظة دمشق:
إن لجنة التوزيع حددت سعراً لكل مقسم وفق عوامل محددة (صفة المقسم –مساحته –عدد الطوابق – صفة الاستخدام: سكني، استثماري) وصدر قرار بالقيمة السهمية لكل مقسم وفق ذلك ولاحقاً يتغير سعر السهم وفق السوق (عرض وطلب).
لجنة فرعية:
لدى سؤالنا عن اللجنة الفرعية التي نص عليها المرسوم لمعالجة كل القضايا التي لم يتناولها المرسوم يقول إياسو:
نص المرسوم التشريعي على تشكيل لجنة مؤلفة من:
-نائب رئيس مجلس الوزراء لشؤون الخدمات.
-وزير الإدارة المحلية.
-وزير الإسكان والتنمية العمرانية.
-محافظ دمشق.
-خبير قانوني.
مهمة اللجنة معالجة كل القضايا الفرعية التي لم ينص عليها المرسوم واتخاذ جميع التدابير اللازمة لتنفيذه ما يساعد في حل إشكالاته وصعوباته إن وجدت ويسرع في الإجراءات ويبسط تنفيذها وهنا يأمل المقيمون في المخالفات السكنية أن تنصفهم اللجنة بنسب معقولة من الأسهم التي ستوزع على المالكين والشاغلين في المنطقة التنظيمية نفسها.
ويبقى السؤال: هل ستنجح تلك اللجنة في تجاوز الثغرات التي قد تظهر في التطبيق؟
التنفيذ على مراحل
تساؤلات لا تكاد تنتهي، فجعبة أولئك السكان تفيض بمئات إشارات الاستفهام التي وجدنا أجوبتها عند المهندس جمال يوسف مدير المناطق التنظيمية الجديدة في محافظة دمشق الذي أكد أن تنفيذ المشروع سيتم على مراحل وخلال مدة خمس سنوات وأن الخطة زمنياً مرتبطة بمراحل التنفيذ.
كما وضح أن البناء سيتم بداية حسب المخطط المصدق في الأماكن الشاغرة أولاً ثم الأماكن الأقل إشغالاً وهكذا ولكن لا يكفي مجرد البناء فحتى يتم البناء والسكن فيه لابد من تنفيذ البنية التحتية التي تخدمه وتؤمن الوصول إليه وهي (الشوارع، تمديدات الصرف الصحي، كهرباء، مياه، هاتف...) ومن دون ذلك فهو غير قابل للسكن.
خطة الإخلاء
لسان حالهم يلهج بالسؤال عن المدة الزمنية التي ستعطى لهم لإخلائهم من منازلهم وعن بدلات الإيجار التي سيأخذونها وهل سيجدون بيوتاً للإيجار بمبالغ تناسب هذا البدل؟
وعن الإخلاء وبدل الإيجار يحدثنا جمال اليوسف مدير المناطق التنظيمية: بالنسبة لعدد العائلات الذين سيتم إخلاؤهم أولاً والمدة الزمنية المعطاة لهم للإخلاء يوضح اليوسف أنه سيتم إنذار الشاغلين أولاً مع إعطائهم مهلة زمنية شهرين قبل التنفيذ وذلك كي يتمكنوا من تأمين بديل مؤقت لحين الانتهاء من تنفيذ أبنية السكن البديل وهم فعلاً شاغلو المواقع التي ستقام عليها أبنية السكن البديل ومسارات الشوارع والبنى التحتية.
مخطط معلن
ويؤكد اليوسف أن المخطط التنظيمي معلن منذ بداية المشروع والكل يعرف أن الإشغالات المخالفة ستُزال بالكامل وعلى مراحل ومدة الإخلاء شهران بعد تبليغ الإنذار، ويؤكد أن عدداً كبيراً من المواطنين يراجعون يومياً وتتم الإجابة عن كل تساؤلاتهم وتبديد أي هواجس لديهم.
تسجيل ملكية الورثة
أما بالنسبة لتسجيل الملكية لبعض العقارات التي لم يتم تسجيلها نظراً لعائديتها إلى عدد من الورثة الذين لم ينقلوها بعد فيقول مدير المناطق التنظيمية الجديدة:
تم تسجيل الملكيات حسبما ورد في قيود السجل العقاري إضافة لملكيات الأشخاص الذين تقدموا بطلباتهم أمام لجان حل الخلافات التي قامت بالفصل بجميع الطلبات المقدمة لها والتي بلغت ما يقارب 27279 دعوة رفعها السكان للبت في الملكيات والخلافات وخلال مدة محددة انتهت في تاريخ 15/3/2014، وذلك لتثبيت حقوق المواطنين مادامت الأعمال انتهت وصدر القرار القضائي بتحديد الحصص السهمية للمالكين وأصحاب الحقوق وهو قرار قطعي أما إعادة فتح طلبات التسجيل مرة أخرى فهذا يخالف القانون ويتعارض مع مضمون القرار القضائي المذكور وكذلك يتعارض مع مواد المرسوم التشريعي ويؤدي لتأخر إنجاز أعمال التنظيم والمشروع بشكل عام.. أما بخصوص الحصص الإرثية فيتم اتباع الإجراءات المتبعة نفسها لدى مديرية المصالح العقارية ويتم نقل الحصص الإرثية للورثة بعد استكمال الثبوتيات (حصر إرث، براءة ذمة...)عند حصول وفاة ونقل ملكية المتوفى لورثته فحقوقهم مثبتة قانوناً بحكم كونهم وارثين.
ما مصير المستأجر؟ ولماذا تم إيقاف الإيجارات في المنطقة؟
تم تثبيت جميع الشاغلين سواء كانوا مالكين أو مستأجرين وذلك عن طريق لجان الحصر والتوصيف ضماناً لحقوق الجميع ولدراسة مدى استحقاق السكن البديل وبخصوص إيقاف الإيجارات وذلك لضمان حقوق الموجودين وعدم السماح بالتزوير وتنظيم عقود إيجار بشكل وهمي بدعوى أن المستأجر الجديد سيحصل على السكن البديل حيث إنه تم تثبيت الإشغالات بعد صدور المرسوم وهي غير قابلة للتعديل حرصاً على حقوق الجميع.
مختار البساتين من جانبه أوضح أن المادة الخامسة من الفصل الثالث من القرار رقم 18 بتاريخ 15/7/2014 الصادر عن وزير الإسكان والتنمية العمرانية تنص على أن المستفيدين من هذه المساكن هم:
الفئة الأولى: أسر الشهداء ومشوهو الحرب أو المصابون بعجز تام، أو بتوجيه من رئاسة الجمهورية.
الفئة الثانية: الشاغلون الأخيرون وللدور المهدومة أو المنذرة بالهدم بسبب تنفيذ المشاريع العامة عن طريق الاستملاك أو تطبيق التنظيم.
الفئة الثالثة: للراغبين في شراء المساكن الفائضة عن حاجة الفئتين الأولى والثانية
وعن لجان التقدير يقول رئيس اللجنة القاضي المستشار بشار عربي:
تم تشكيل لجان التقدير حسب أحكام المرسوم التشريعي وفق ما يلي:
-قاض بمرتبة مستشار رئيساً
-خبيران بالتقييم العقاري يسميهما وزير الإسكان.
-خبيران يمثلان المالكين.
وقد تم انتخاب الخبراء وفق إجراءات محددة بالمرسوم وذلك بدعوة جميع المالكين وأصحاب الحقوق لعملية الانتخاب من دون أن يكون للإدارة أي دور بهذه العملية سوى متابعة وتنظيم عملية الانتخاب والتي تمت بمشاركة كبيرة من المواطنين وللتوضيح لا يجوز أن يكونا(أي الخبيرين) من الأهالي بل يمثلون الأهالي ولا يجوز أن تكون لهما صلة قرابة مع المالكين في المنطقة وذلك لتحقيق العدالة.
وأضاف المستشار عربي من الأسس والمعايير الناظمة لعلاقة العمل في المنطقتين التنظيميتين وفق المرسوم 66هي قرب العقارات من الشارع الرئيس والمقصود هنا ثلاثة شوارع رئيسة: المتحلق، شارع السيد الرئيس حافظ الأسد، شارع فايز منصور والقرب من مجلس الوزراء. أما المعيار الثاني فقد راعى القرب من التجمعات السكنية من جهة البعد عنه ومكان وجوده. ويضيف العربي :أخذنا موقع العقار (تموضع العقار) ضمن المنطقة كمعيار ثالث. ثم قسمنا المنطقة إلى أربع شرائح بحيث تكون الشريحة الأولى هي الأقرب للشارع والتجمعات بعمق قدرناه ب50 -100متر. الشريحة الثانية والثالثة كانت باتجاه عمق المنطقة لتأتي الرابعة في منتصف المنطقة التنظيمية، وأعطينا لكل شريحة ميزة عن الأخرى إلا أنه قد يحصل بعض التداخل بالشرائح تمت مراعاتها من قبل اللجنة.
ويحدثنا المهندس جمال اليوسف مدير تنفيذ المرسوم التشريعي 66 لعام 2012 عن المنازل المؤلفة من طابقين فقدتم تقديرها بشكل دقيق سواء كانت من طابق واحد أو من طابقين حيث قامت لجان الحصر والتوصيف بتوصيف العقارات بشكل دقيق وتم تسجيل المواصفات من حيث الإكساء، الموقع، المساحة وأحيلت استثمارات التوصيف إلى لجنة التقدير المشكلة برئاسة قاض مستشار وعضوين خبراء في التقييم العقاري منهم اثنان ممثلان عن المالكين حيث قامت هذه اللجنة بعملها بدقة من دون إغفال أي شيء يتعلق بتوصيف هذه العقارات وذلك تحقيقاً للعدالة التي تشكل أساس ومحور عمل المرسوم التشريعي وحفظ حقوق المواطنين.
الأسهم
ولفت يوسف إلى أن الخطوة التالية في هذا الجانب تتمثل في المقارنة بين القيمة المقدرة من اللجنة الأولى والقيمة المقدرة من اللجنة الثانية ويتم تعديل حصص المواطنين بما يعادل القيمة الناتجة من خلال تعديل القيم في اللجنة الأولى إلى القيم في اللجنة الثانية بنسبة وتناسب ويتم حينها معرفة حصة كل من المالكين من خلال رفع القيمة بالنسبة للفرق نفسها بين تقدير قيمة العقارات وقيمة المقاسم،وحينها يتم اعتبار القيمة كل ليرة سورية (سهم واحد) ويتم إصدار القرار النهائي بالحصص السهمية لكل المالكين وأصحاب الحقوق لهذه المنطقة.
السكن البديل
إن أكثر ما يؤرق الأهالي اليوم هو مسألة السكن البديل وهنا توجهنا بالسؤال إلى جمال اليوسف الذي وضح قائلاً:
تم جرد كل الإشغالات الموجودة سواء سكنية أو غير سكنية إضافة لتثبيت أسماء الشاغلين والسكن البديل توجد عدة قياسات بمساحة التعويض حد أدنى 80 متراً مربعاً ليتم حسب المساحة المشغلة حالياً، فالمنزل الصغير يخصص بالمساحة الأصغر وهكذا حسب المساحة ليكون التعويض بالسكن البديل أكثر عدالة حيث سيتم تحديد التخصيص بالسكن البديل بعد صدور قرار وزارة الإسكان باشتراطات السكن البديل بصيغة نهائية.
وهنا كان للأهالي فكرة بناء بعض المساكن على البنى التحتية الموجودة أصلاً في المنطقة والتي هي بحالة جيدة ما يوفر عليهم فكرة الانتقال والخروج من المنطقة.
اليوسف من جانبه يؤكد أن أكثر ما تعانيه مناطق العشوائيات هوعدم كفاءة شبكات البنى التحتية لأنها موجودة لتخدم الوضع الراهن وهي لا تتناسب مع الدراسة التنظيمة المصدقة.
من خلال متابعتنا في المنطقة رأينا مجموعة من العروض التي تماثلت أحياناً في النسب المقدمة بحيث تقدم بعض المتعهدين بعقودهم التي تضمنت30% للمتعهد و70% للمالك وشروط أخرى للإكساء تميزت بها بعض الشركات عن غيرها.
مطالب جماعية من الأهالي بتثبيت التوصيف الأول لعقاراتهم والذي تم من قبل اللجنة لعقاراتهم.
المحافظة من جانبها توضح أن تشكيل لجان الحصر والتوصيف لكل العقارات في المنطقة التنظيمية أنجزت أعمالها بالكامل بتثبيت كل الإشغالات ولا يمكن تعديل هذا التوصيف على الإطلاق وهو المعتمد لتثبيت حقوق المواطنين في المنطقة حيث انه تم حفظ أعمال اللجان وأرشفتها ورقياً ورقمياً على الحاسب ولا يستطيع أي شخص تغيير ما تم تثبيته من قبل هذه اللجان، مع العلم إن هذه اللجان وثقت عملها من خلال الوصف والرسم والتصوير لمنع أي تلاعب أو أي أخطاء وتم التدقيق لعمل هذه اللجان من خلال الرقابة اللاحقة للتأكد من عدم وجود أخطاء قبل أرشفتها وتثبيتها.
وفيما يخص بدل الإيجار
ومتى سيصرف بدل الإيجار للأهالي؟ وما مقداره؟ وهل سيكون عن السنوات الأربع وهل سيتقاضاه الأهالي دفعة واحدة أم على دفعات؟
جمال يوسف أوضح أن بدل الإيجار سيصرف للأهالي عند توزيع الإنذارات بالإخلاء وجزء منه سيصرف قبل الإخلاء للمساعدة في تأمين سكن بديل ثم الإخلاء وحسب أحكام المرسوم التشريعي يتم الصرف سنوياً لحين تأمين السكن البديل وجزء كبير من الشاغلين سيتم تخصيصهم بالسكن البديل قبل إخلائهم وخصوصاً في المرحلة الثانية حيث أقر المرسوم بدل إيجار يعادل 5% من قيمة الوحدة السكنية التي يشغلها المواطن صاحب الاستحقاق حالياً.
وعند تخصص السكن البديل يتم تنظيم عقود نظامية بالتخصص وعملية الفراغ تتم حين استكمال عملية تسديد القيمة حسب العقد ويتم حساب القيمة ليس بالسعر الرائج، مع التنويه بأن التكلفة تشمل تكلفة البناء فقط ومن دون حساب قيمة الأرض وفي هذه الحالة تعد قيمة الأرض (صفر) وهذه ميزة أعطاها المرسوم التشريعي للمواطنين الشاغلين في هذه المنطقة ويتم التسديد بموجب أقساط لمدة 25 سنة ويمكن اختصارها في حال رغبة صاحب العلاقة بالتسديد خلال مدة أقل ليتمكن من استكمال إجراءات فراغ مسكنه.