الأخبار |
دي ميستورا يحدد موعد عقد أول اجتماع للجنة الدستورية في سورية  "فريق اعدام" لملاحقة المعارضين لحكم "بن زايد" و "بن سلمان"  التحالف السعودي يغير على الحديدة والناطق باسمه يؤكد استمرار العمليات  أمراء من آل سعود يعدون لقطع طريق العرش على بن سلمان..والجبير ينفي علاقة الأمير بمقتل خاشقجي  حكومة نتنياهو تنجو... وتخضع للاختبار  الحراك الذي حصل في الوطن العربي.. بقلم: محسن حسن  نتن ياهو يكذب على الجميع وبقاؤه في الحكومة أمر عمليات أميركي..!  دي ميستورا باقٍ حتى نهاية العام: رهان «أخير» على تشكيل «الدستورية»  سافرونكوف: على الولايات المتحدة إنهاء احتلالها غير الشرعي للأراضي السورية  سقوط عدد من الضحايا خلال حادث إطلاق نار قرب مستشفى في شيكاغو  السياسة الروسية واتفاق سوتشي.. بقلم: أنس وهيب الكردي  أضرار العاصفة الأخيرة 4 مليارات صرف منها 800 مليون!  الجيش واصل التصدي لخروقات الإرهابيين.. وأردوغان يزعم: ساهمنا بتخفيف الأزمة الإنسانية في سورية! … مصدر عسكري: اتفاق إدلب يلفظ أنفاسه الأخيرة  الكويت: دول عربية قدمت طلبات لفتح سفارتها بدمشق … النظام السعودي يدعو لحل سياسي في سورية وعودة المهجرين!  32 قتيلاً بعد اقتتال إخوة الإرهاب في المنطقة.. ومتزعمه يفر إلى إدلب  الولايات المتحدة: لا مساعدات لإعمار سورية قبل انطلاق عملية التحول السياسي  معاون وزير الخارجية: تصريح الملك السعودي هو رجوع عن الخطأ  الأمم المتحدة: تركيا لم تطلب تحقيقا في مقتل خاشقجي     

مال واعمال

2018-08-07 06:50:34  |  الأرشيف

الفرق بين الطابو وحكم المحكمة والوكالة والأسهم في ملكية العقارات

شريحة لا بأس بها من الراغبين بشراء عقار تقرأ الإعلانات ويلمسون التفاوت بأسعار العقارات ويقرؤون عبارات ضمن هذه الإعلانات تتحدث عن نوعية ملكية العقار من شقة طابو أخضر أو شقة حكم محكمة أم شقة أسهم أو بموجب وكالة غير قابلة للعزل وغير ذلك من أنواع الملكيات العقارية ولا يعرفون الفرق أو مدى قوة وحجية كل نوع من هذه الأنواع في إثبات الملكية العقارية، من خلال هذا المقال المبسط سنقوم بإيضاح هذه المفاهيم ودرجة حجية كل نوع من هذه الأنواع، وسنبدأ بها من الأقوى حجةً:
1- الطابو الأخضر: يعد أقوى أنواع الملكية، وورقة الطابو هي سند الملكية الصادر عن مديرية المصالح العقارية التابع لها موقع العقار، حيث أنه لكل عقار نظامي صحيفة عقارية في السجل المسجل في المديرية.

وورقة الطابو – سند الملكية – هي عبارة عن ورقة من الكرتون المقوى لونها بين الأخضر والأزرق تحتوي على جداول ويتم تدوين اسم المالك بها ومقدار الحصة المملوكة ووصف العقار، نشير إلى أنه في حال فقدان هذه الورقة يمكن استخراج بدل عنها من خلال معاملة معينة.

وهنا نؤكد على أن الراغب بشراء هكذا نوع من أنواع العقارات يجب أن يبدأ خطوته من خلال الحصول على إخراج قيد عقاري حديث للعقار يتم ذلك بتقديم طلب إلى مديرية المصالح العقارية التابع لها العقار ومن خلال رقم العقار ومنطقته العقارية، وحتى لو كان المالك بحوزته ورقة الطابو يفضل استخراج القيد العقاري، حيث أن إخراج القيد الحديث يبين من هو المالك الحالي للعقار والإشارات الموضوعة على صحيفة العقار.

ونعني بالإشارات الوقوعات المسجلة على صحيفة العقار والتي ينبغى التنبه لها قبل الشراء، وعليه عند استخراج وثيقة القيد العقاري في حال وجد على قيد العقار إشارة دعوى للغير أو حجز أو استملاك وغير ذلك يتوجب على الراغب بالشراء عندئذ استخراج محضر عقد الاشارة للاطلاع عليها فقد يكون العقار مباعاً بموجب حكم قضائي بموجب الإشارة التي لابد بعد استخراج محضرها من تتبع مصير الدعوى في المحكمة حيث أن العبرة في السجلات العقارية للأسبق بتدوين الإشارة والذي يكون له الحق بتنفيذ الحكم الذي بحوزته ونقل الملكية لاسمه و ننصح في هذه الخطوة بمراجعة محام مختص للكشف على العقار قبل توقيع العقد.

ونشير أيضاً إلى أن حصولك على إخراج قيد عقاري للعقار يكفي ويوازي وثيقة الطابو عند التعاقد ، ودرج العرف على توقيع عقد لتثبيت الصفقة و دفع عربون و من ثم استكمال الدفعات حسب الاتفاق أو عند الحصول على الموافقة الأمنية و الفراغ أمام موظف المصالح العقارية، وهنا ننوه إلى عدم الاعتماد على العقود النموذج المطبوع المنتشر في الأسواق وأن العقد المكتوب من قبل محام مختص أفضل وأضمن للحقوق ويكون مفصلاً ومعدً لهذه الصفقة بالذات و إلا لما كان هناك حاجة و لاعتمد المختصون على العقود الجاهزة ونؤكد على ضرورة رفع دعوى تثبيت ملكية على مالك العقار – ترقن إشارتها فيما بعد – عند حدوث أبسط شك بوجود تلاعب للحفاظ على الحق وتأمينه وخاصة في العقارات ذوات الأسعار المرتفعة.

ويتم التأكد من مطابقة العقار المبين في وثيقة اخراج القيد العقاري على أرض الواقع من خلال استخراج وثيقة مخطط إفرازي للعقارات المفرزة ومطابقته مع أرض الواقع.

كما إننا نؤكد على أن عملية الفراغ قد لا تكون أمام المصالح العقارية فقط ، فقد يكون العقار على قيود جمعية سكينة أو لدى مديرية السجل المؤقت أو المؤسسة العامة للإسكان وكل ذلك لا يختلف من حيث المضمون عن الطابو العقاري أو مديرية السجل العقاري.

 2- عقار حكم المحكمة

في هذا النوع من أنواع الملكية يكون المالك يملك نسخة عن حكم مبرم صادر عن إحدى المحاكم المختصة يتضمن في خلاصته تثبيت شرائه للعقار و مبين في الحكم ماهية العقار ورقم العقار وأوصافه، ويختلف السبب لتحول العقار لملكية بحكم المحكمة فقد تكون الأسباب متعددة وذلك كأن يكون العقار تم بناءه على أرض معدة للبناء ولم يتم إفراز العقار أو لصعوبة الحصول على الموافقات المطلوبة، بالنسبة للحجية فإنها توازي الطابو ولكن يوجد تكلفة بعملية النقل الملكية حيث أن العملية حصراً بحاجة لتوكيل محام حسب المادة / 105 / من قانون أصول المحاكمات المدنية السوري النافذ، وتتم عملية نقل الملكية من خلال دعوى تثبيت بيع حيث يقوم الطرفان بتوكيل محامين لمتابعة الموضوع ويكون الدفع عند إقرار وكيل المالك أمام المحكمة بصحة البيع وبقبضه الثمن المتفق عليه وتقوم المحكمة بإجراء الكشف على العقار ومن ثم يصدر حكم بتثبيت البيع بعد أن تم وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار وننوه إلى أنه الإقرار أمام المحكمة له حجية ولا يمكن الرجوع عنه، ولكن نؤكد على أن يتم اختيار المحام الوكيل من المتخصصين والموثوقين وأن يكون محاميك من قبلك ومحامي البائع من قبله ليكون مسؤولاً أمامك عن إنجاز المهمة بشكل كامل.

3- الملكية بموجب وكالة كاتب العدل غير قابلة للعزل:

يعد هذا النوع من أنواع الملكية درجة أقل من الدرجتين السابقتين ولكن له حجية وليس سيء، ولكن يجب أن يتم بشكل دقيق، ومعنى هذه الحالة أن يقوم المالك للحصة السهمية أو العقار بتنظيم وكالة خاصة عند الكاتب بالعدل المختص تتضمن توكيل البائع للشاري وتفويضه بنقل وفراغ ملكية العقار أو الحصة السهمية وكالة غير قابلة للعزل، و هنا لا بد من التنويه إلى عدة نقاط إذا ما كان البائع يملك العقار بموجب تسلسل وكالات لابد من التأكد من وجود هذه الوكالة و أن الوكالة التي بحوزته مصدقة حديثاً، و أما بالنسبة للسؤال الذي يتبادر للأذهان حول أن الوكالة الغير قابلة للعزل يمكن عزلها ؟! نعم يمكن عزلها و لكن برضى الطرفين لتعلق حق الوكيل بها والوكالة لا تنتهي بوفاة الموكل – البائع – وتسري بمواجهة ورثته، ولكن هنا لابد من أن نؤكد كما بينا أن العبرة للسجلات العقارية و لذا ننصح بأن يقوم المشتري بعد تنظيم الوكالة برفع دعوى ووضع إشارة الدعوى بموجب على الوكالة على صحيفة العقار لحماية حقه في الملكية تجاه الغير، ففي بعض حالات الاحتيالية قد يقوم البائع بتنظيم عدة وكالات غير قابلة للعزل لعدة أشخاص وقبض الثمن ومن ثم السفر خارج القطر ويكون الحق لمن قام بوضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار مسبقاً.

كما نؤكد إلى أننا نرى العديد من الحالات في المحاكم والملكيات التي كانت بموجب وكالات غير قابلة للعزل ولم يقم أصحابها بوضع إشارات على صحيفة العقار كانت الطامة الكبرى في أن سجلات الكاتب بالعدل في بعض المناطق الريفية تعرضت للتلف بسبب الأوضاع التي عصفت بالبلاد و يعتذر مع ذلك الحصول على صورة مصدقة عن الوكالات وهذا الموضوع يجب التنبه له ولن نخوض به لتشعبه ونكتفي بهذا التنويه من ضرورة وضع إشارة الدعوى بعد تنظيم الوكالة كطبقة حماية إضافية.

وفي هذه الحالة غالباً ما تكون الأرض زراعية و تم بناء مخالفة عليها نشير إلى أن بعض المخالفات القديمة يمكن تسويتها والمصالحة عليها بإجراءات معينة.

4- الملكية بعقد بيع قطعي فقط وساعة كهرباء:
هذه الطريقة للملكية تكثر في مناطق المخالفات أو أملاك الدولة، وهي من أضعف أنواع الملكية حيث أن الملكية تعتمد على ورقة عقد موقعة بين الطرفين قد يكون في بعض الحالات أساس ملكية الأرض المبني عليها عائدة للدولة، وهنا يكون لوضع اليد على العقار أهمية بعد العقد حتى لا يحدث تزاحم في البيوع، ولكن الناس يميلون إلى شراء هذا النوع من العقارات لتدني أسعارها مقارنة بالنسبة للعقارات ذوات الملكية الأقوى، ومن الجدير بالذكر إلى أن نقل ملكية عداد الكهرباء أو المياه أو المالية لا تعد أسناد ملكية ولا حجية لها في ذلك و هو أمر شائع للترغيب وإن تعارف الناس وشراء هكذا نوع من أنواع العقارات ليس دليلاً على صحتها أو سلامتها ويمكن رد ذلك إلى حسن نية البائع وحظ المشتري في عدم الوقوع بين يدي المحتالين لذلك ننصح بأن عقار ملكيته من أنواع الملكيات المذكورة أعلاه ولو كان بمواصفات أقل أفضل من شراء عقار مخالف بموجب عقد.

وإن كان الأرض ملك للدولة كما في العشوائيات المبنية على أملاك دولة فإنها لا تعطي المشتري بموجب عقد حقاً لدى الدولة كون البائع باع ما لا يملك ولكن كون الدولة مطلعة على الأوضاع السائدة فقد تأخذ بموضوع تعويض واعتبار العقد كقرينة وذلك موضوع احتمالي غيبي.

وأخيراً في حال شراء عقار بشكل عام مخالف لابد من مراجعة محام مختص للقيام بإجراءات قانونية معينة للحصول على وثيقة تثبت قدم وضع اليد والمخالفة حتى إذا ما صدرت إعفاءات للمخالفات يكون لدى الشاري ما يثبت به قدم المخالفة وقابليتها للتسوية.

 5- شراء حصة من عقار على الشيوع

لا بد لنا من الانطلاق من تعريف الملكية على الشيوع بشكل مبسط هي أن يكون العقار عائد لعدة مالكين لحصص سهمية غير مفرزة، وكمثال على ذلك عند وفاة المالك يتم نقل الملكية إلى ورثته بصفتهم خلفاً لمؤرثهم ولكن لم يتم تخصيص أو تحديد كل وارث بجزء معين من العقار وهنا يكون المالكين على الشيوع لمجموع الحصص السهمية المكونة للعقار كاملاً.

وهنا عند شراء العقار يجب إما التوقيع مع جميع مالكي الحصص أو ثلاث أرباع المالكين ويتوجب الحصول على نسخة عن عقد تخاصص بين مالكي الحصص السهمية حتى لا يدخل الشاري بموضوع دعوى إزالة الشيوع وهي دعوى هدفها أن تقوم المحكمة المختصة بإنهاء حالة الشيوع و تقسيم الملكية بين مالكي الحصص وفق إجراءات معينة، وينصح في هذا النوع من التملك وضع اليد و استلام العقار كخطوة وقائية.

في الختام قدمنا في هذا المقال لمحة موجزة ومبسطة عن موضوع يطول الحديث به، ولكن نؤكد على ضرورة أصحاب محام متخصص عند شراء العقار وعدم الاعتماد على أقوال المجربين أو العاملين في مجال البيوع العقارية وذلك لحماية الحق و التأكد من سلامة العقار وصحة الصفقة حتى لا يقع الشخص ضحية خطأ قانوني أو عملية احتيال ويتكبد خسائر مبالغ طائلة نتيجة تقصيره بحق نفسه.

عدد القراءات : 319

هل ترغب في التعليق على الموضوع ؟
الاسم الكامل : *
المدينة :
عنوان التعليق : *
التعليق : *

اكتب الرقم : *
 

 
 
التصويت
تسليم روسيا لسورية منظومة "إس-300" هل هو:
 
تصفح مجلة الأزمنة كاملة
عدد القراءات: 3460
العدد: 486
2018-08-06
 
Powered by SyrianMonster Web Service Provider - all rights reserved 2018